【中國制冷網(wǎng)】冷鏈物流園區是近十年才出現的新概念，是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個(gè)重要體現。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們?yōu)榱藦娬{冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群統稱(chēng)為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設指出了明確方向。

　　一、冷鏈物流園區基本類(lèi)型

　　我國冷鏈物流園區主要分為以下幾種類(lèi)型：

　　1、以冷凍品批發(fā)為主的市場(chǎng)型冷鏈物流園區

　　此類(lèi)冷鏈物流園區是目前庫房出租率z*好、盈利水平z*高的園區。此類(lèi)園區依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車(chē)租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類(lèi)型園區。

　　2、以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區

　　此類(lèi)冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

　　3、以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區

　　此類(lèi)物流園區是目前大多數冷鏈物流園區的存在形式。目前，大型的農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合性物流園區都需要冷庫作為園區功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區概念。

　　二、現存主要問(wèn)題

　　1、冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重

　　我國現階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導著(zhù)投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(cháng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

　　有的冷鏈物流園區在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

　　2、冷鏈物流園區投資方很多沒(méi)有農產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗

　　根據我們對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以長(cháng)期經(jīng)營(yíng)冷庫得到穩定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險相對較小的區域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時(shí)所面臨的風(fēng)險和遇到的困難也相對較多。

　　3、冷鏈物流園區建設多數只關(guān)注建筑形式，缺少專(zhuān)業(yè)規劃咨詢(xún)

　　冷鏈物流園區是以物流運作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢(qián)花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

　　有人對此總結：“很多人愿花錢(qián)買(mǎi)教訓，而不愿花錢(qián)買(mǎi)思想。”這種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢(xún)方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢(qián)在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時(shí)花費5萬(wàn)美元（相當于40萬(wàn)人民幣）聘請專(zhuān)業(yè)貨架咨詢(xún)公司對貨架系統進(jìn)行規劃，這在國內企業(yè)簡(jiǎn)直是不可想象的。

　　我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業(yè)建設園區時(shí)采取招投標的方式來(lái)決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒(méi)有支付費用的情況下提供的園區設計，一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫(huà)結構圖了蘊含一定隱患

　　4、匆忙上馬，邊建邊改

　　由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細的戰略調研論證和規劃已經(jīng)來(lái)不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質(zhì)量。隨著(zhù)土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來(lái)越小。

　　5、冷庫建設國家標準仍需完善

　　2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設w*可以參照的國家標準。標準中對冷庫的z*大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來(lái)越復雜的情況下，限定3500平方米作為z*大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時(shí)。

　　以上規定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進(jìn)行防火分隔？按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會(huì )降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災風(fēng)險，可以對氨制冷做單獨說(shuō)明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統計正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

　　三、結語(yǔ)

　　總結我國冷鏈物流園區在快速發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，s*先是園區建設，其次是園區運營(yíng)管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對企業(yè)、對社會(huì )都將是長(cháng)期和巨大的。園區的運營(yíng)雖然也出現很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤往往帶來(lái)不可挽回的損失。

　　我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過(guò)程中存在的問(wèn)題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生，這樣才能推動(dòng)我國冷鏈物流園區的健康和可持續發(fā)展。