鐘志明先生簡(jiǎn)介：

　　美國倫士里理工學(xué)院土木工程碩士；美國西北大學(xué)土木工程博士；千禧國際顧問(wèn)公司總裁；中國建設部駐美高級顧問(wèn)；中國冶金工業(yè)局駐美高級顧問(wèn)。
毛昭寧先生簡(jiǎn)介：

　　美國倫士里理工學(xué)院建筑學(xué)士；美國培施大學(xué)企業(yè)管理碩士；前任NewCastleBuilders,Inc.總裁；在紐約WestchesterCounty有十八年以上設計及營(yíng)造高級住宅的經(jīng)驗。

時(shí)副總：縱觀(guān)q*現代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國的房地產(chǎn)無(wú)論從設計、施工、裝飾以至經(jīng)營(yíng)理念，都在相當長(cháng)時(shí)間里引領(lǐng)著(zhù)世界潮流，這對蓬勃發(fā)展、正在走向成熟的中國房地產(chǎn)業(yè)頗有裨益。在此，我拋磚引玉，s*先請二位談?wù)劽绹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展。

　　毛先生：在美國，通常把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為四部分：

　　●用于出售的獨立住宅(SINGLEHOUSE)

　　●用于出售的普通公寓(APARTMENT)

　　●用于出售的高級公寓(CONDOMINIUMSorCOOPERATIVES)

　　●用于出售的“小城鎮住宅”(TOWNHOUSE)，這是一種把不超過(guò)8個(gè)的單獨住宅橫向相連而建的住宅建筑方式。

　　美國每年建造100萬(wàn)到180萬(wàn)平方米的住宅。獨立住宅是z*為普遍的。近些年，TOWNHOUSE和高級公寓的數量有較大增長(cháng)。

　　鐘先生：毛先生在總體上描述了美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅分類(lèi)。實(shí)現“美國夢(mèng)”的第一步就是擁有屬于自己的住宅?，F今有這樣一種傾向：獨立住宅建造的占地面積越來(lái)越小。設計理念似乎回到了18世紀和19世紀初。大多數情況下一英畝地建有六到八套住宅。而這種設計并沒(méi)有降低住宅的使用面積，它們依然超過(guò)300平方米，帶有四個(gè)起居室和兩三個(gè)車(chē)庫。

　　如今在美國，TOWNHOUSE也非常流行，這種建筑相鄰的住宅通過(guò)共有一到兩面墻相連，但是依然維持著(zhù)獨立住宅的特征。這種住宅強烈地吸引著(zhù)那些剛開(kāi)始工作，但還沒(méi)有足夠收入去購買(mǎi)獨立住宅的年輕人，也吸引著(zhù)那些已經(jīng)沒(méi)有足夠精力或興趣去維護他們自己的草坪的老人們。

　　3層或更高的多層住宅根據占有方式的不同，市場(chǎng)上主要分為兩種類(lèi)型：普通公寓和高級公寓。其中被出租的稱(chēng)為普通公寓，其分為花園式公寓(3層～4層)和中、高層公寓，中層一般在6層～8層，高層可達30到40層。超過(guò)3層的公寓需要裝電梯。當多層住宅被以個(gè)人購買(mǎi)的方式占有時(shí)，稱(chēng)為高級公寓。

　　您在美國對KINGFARM的參觀(guān)中已看到了在擁有學(xué)校、購物中心、商業(yè)中心、湖泊、植物群等的大型社區中使用的混合設計方式。它盡可能多地做到自我包含。換句話(huà)說(shuō)，它使自己成為一個(gè)您不用離開(kāi)它一步就可以做任何事的大社區。

　　時(shí)副總：由于從事不同職業(yè)，經(jīng)濟狀況有差異，美國的不同階層所擁有的住房有何差別?

　　毛先生：中美兩國的國情差異很大，兩國人居面積較為懸殊。但有一點(diǎn)是相同的，那就是美國開(kāi)發(fā)商在計劃開(kāi)發(fā)時(shí)也是基于經(jīng)濟條件所決定的特定購買(mǎi)群體。某些開(kāi)發(fā)商面向高收入群體，建設的住宅不低于450平米，一般超過(guò)四居室，住宅面積沒(méi)有上限。他們每年并不開(kāi)發(fā)太多這種住宅，很少超過(guò)50個(gè)項目；另一些開(kāi)發(fā)商則面對中產(chǎn)階層，一套四居室的住宅通常不會(huì )超過(guò)300平米，開(kāi)發(fā)商們每人每年會(huì )有數百個(gè)這樣的項目；而面向低于中產(chǎn)階層收入的人們，一般開(kāi)發(fā)150平米左右的三居室住宅，TOWMHOUSE的形式就很合適。公寓出租則是面向各個(gè)收入階層的，租金從低到高都有，例如一套100平米左右的公寓，每月租金在阿拉巴馬州只需800美元，而在紐約則需5000美元。

　　時(shí)副總：今年初，北京有關(guān)負責人稱(chēng)：要逐步取消毛坯房，接踵而至的問(wèn)題很多，如個(gè)性化需求等，我很想了一下解美國人對住宅的需求?

　　毛先生：我從室內裝飾這一角度談?wù)勀倪@一問(wèn)題。這里必須說(shuō)明，中國和美國房地產(chǎn)交易z*大的不同之處在于：在中國，人們購買(mǎi)的是“不完善住宅”(毛坯房)，而在美國，開(kāi)發(fā)商交付銷(xiāo)售商的必須是“完整住宅”，即業(yè)已完成了浴室、廚房、地面、墻壁和門(mén)窗的裝飾以及房屋粉刷的住宅，這些都是房屋的基本要素。出售毛坯房是違法的，只有完整的住宅才可能得到產(chǎn)權證(CO)

　　鐘先生：毛先生對這個(gè)問(wèn)題作了非常好的回答。我想要補充的是房屋內部裝修是買(mǎi)者個(gè)人的口味和經(jīng)濟支付能力的體現。當你購買(mǎi)一套住宅，同時(shí)也就意味著(zhù)購買(mǎi)了建設者的建議：墻壁、門(mén)窗的顏色和浴室、廚房的構造等。毛先生提到美國法律規定在交易結束之前，房屋應該在居住條件上達到買(mǎi)者合意的程度。過(guò)去，建筑商會(huì )提供選擇給買(mǎi)者，現在建筑商們提供更大范圍的選擇，但是收費也更高。如果消費者提出了要求，幾乎沒(méi)有得不到滿(mǎn)足的。

　　時(shí)副總：現今，中國的政府主管部門(mén)正致力于提高辦事效率，從各方面給從業(yè)者提供一個(gè)更好的環(huán)境。美國發(fā)展商項目申報的程序及如何繳納稅費?

　　毛先生：由于美國這個(gè)聯(lián)邦制國家的法律特點(diǎn)，稅費問(wèn)題在不同的州有很大差別。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中并沒(méi)有特別的(不同于其他商業(yè)過(guò)程的)稅費。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱隧椖康倪M(jìn)行而購買(mǎi)各種材料，這種購買(mǎi)行為需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而這些稅費通常會(huì )被加進(jìn)住宅的售價(jià)中。消費者在購房時(shí)則不需要繳納任何附加的稅費。當開(kāi)發(fā)商從出售房屋中獲得利潤后，他必須向所有人一樣繳納另外的所得稅。

　　鐘先生：在美國有各種形式的稅費。在房地產(chǎn)方面包括各種原料的營(yíng)業(yè)稅、產(chǎn)品購買(mǎi)稅、物業(yè)出售稅，所有與這個(gè)全部的開(kāi)發(fā)和交易過(guò)程(從一塊空地到被居民占有的住宅)有關(guān)的人所要求交付的營(yíng)業(yè)稅和建筑商或開(kāi)發(fā)商房屋出售的收益稅覆蓋了這個(gè)過(guò)程的絕大部分。

　　時(shí)副總：隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，中國人對住宅要求日漸提高，在住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的過(guò)程中，住宅部品進(jìn)入了一個(gè)淘汰落后、增加科技含量的階段，這使住宅部品更能充分體現功能性和優(yōu)越性。請二位談?wù)効萍荚诿绹≌械倪\用。

　　鐘先生：美國的建筑業(yè)在各種貿易行業(yè)中是非常守舊的。當需要在工程中使用某一類(lèi)技術(shù)時(shí)，他們傾向于使用已經(jīng)實(shí)踐多年的技術(shù)。雖然不是所有新技術(shù)都很昂貴，但是人們總是感覺(jué)新技術(shù)會(huì )很昂貴，因此會(huì )升高房屋的售價(jià)，從而給銷(xiāo)售帶來(lái)難度。新技術(shù)在剛剛開(kāi)始應用時(shí)尤其昂貴，但是當這種應用形成數量上的規模，就會(huì )使費用降低從而使其技術(shù)變得很有吸引力。然而，既使有些新技術(shù)在開(kāi)始應用時(shí)也不是很貴，但美國建筑界已經(jīng)形成了機械地拒絕新技術(shù)的心理，而不是給予公平的嘗試機會(huì )。

　　毛先生：事實(shí)上，在美國，住宅業(yè)中的新技術(shù)被認為是“低科技”，不屬于高科技的范疇。開(kāi)發(fā)商們并不是積極地去采用新技術(shù)，這種現象是這個(gè)自由的市場(chǎng)造成的。不過(guò)我還是可以列出一些有趣的條目給您：

　　●與能源相關(guān)聯(lián)的發(fā)展是很重要的。為了保持熱能，我們改進(jìn)了隔熱方法，使用雙層的門(mén)和窗戶(hù)，使用電腦激活的溫控裝置。當我們不需要風(fēng)或空調時(shí)，可以隨意關(guān)閉。

　　●乙烯基技術(shù)的運用改進(jìn)了我們的地板材料，這使得我們的房屋保持干燥，阻止了濕氣的滲透。

　　●我們的森林資源正在逐步被耗盡，木材變得越來(lái)越貴。因此，我們開(kāi)始使用輕型鋼材來(lái)建筑房屋——像使用木材一樣。一棟需要100株樹(shù)木才能建好的房屋，6輛報廢汽車(chē)的鋼材經(jīng)過(guò)再利用就可以建成。

　　z*后，我想再次表達我的觀(guān)點(diǎn)：銷(xiāo)售“完整住宅”對于保護中國的消費者是非常重要的，建議毛坯房的銷(xiāo)售在全國范圍內被停止。

　　時(shí)副總：謝謝你們對美國房地產(chǎn)業(yè)的介紹，你們的真知灼見(jiàn)對中國同行們一定會(huì )大有啟發(fā)。